Altersvorsorge­depot für den Hausbau: Was ab 2027 möglich ist

Das Wichtigste in Kürze

• Start am 1. Januar 2027: Das Altersvorsorgedepot löst die Riester-Rente als gefördertes Produkt ab. Neue Riester-Verträge nach altem Modell kannst du nur noch bis Ende 2026 abschließen. Bestehende Verträge laufen mit der bisherigen Förderung weiter. In die neue Förderung wechseln sie, wenn du das gegenüber deinem Anbieter unwiderruflich erklärst oder ab 2027 einen neuen geförderten Vertrag abschließt. Dann gilt das neue Recht für alle deine Verträge.

• Eigenheim möglich, aber nicht garantiert: Die Eigenheimrente, bisher als Wohn-Riester bekannt, wird in das neue Fördersystem übernommen. Anbieter müssen die Entnahme für selbst genutztes Wohneigentum aber nicht mehr anbieten. Ob dein Depot das kann, steht in deinem Vertrag.

• Förderung: 50 Cent je Euro auf die ersten 360 € Eigenbeitrag, danach 25 Cent je Euro bis 1.800 €. Die maximale Grundzulage von 540 € erhältst du also bei 1.800 € Eigenbeitrag. Dazu kommen bis zu 300 € Kinderzulage pro Kind. Einzahlen kannst du bis 6.840 € im Jahr, gefördert wird nur der Teil bis 1.800 €.

• Grenzgänger meist nicht direkt förderberechtigt: Wer ausschließlich in der Schweiz arbeitet, ist in der Regel nicht in der deutschen Rentenversicherung pflichtversichert. Ein möglicher Weg ist die mittelbare Förderung über einen förderberechtigten Ehepartner.

• Nur Immobilien in EU oder EWR: Ein Haus in der Schweiz ist nicht förderfähig, eine selbst bewohnte Immobilie in Deutschland schon.

• Entnahme hat Folgen: Der entnommene Betrag wird auf einem Wohnförderkonto erfasst und im Ruhestand nachgelagert besteuert.

Was genau ist das neue Altersvorsorgedepot?

Das Altersvorsorgedepot ist ein staatlich gefördertes Wertpapierdepot zur privaten Altersvorsorge. Es löst ab dem 1. Januar 2027 die bisherige Riester-Rente als gefördertes Produkt ab und stellt die geförderte Altersvorsorge grundlegend neu auf.

Das Ziel: mehr Rendite, weniger Bürokratie. Dafür wird auf die bislang verpflichtenden Beitragsgarantien verzichtet. Stattdessen kannst du in chancenorientierte Anlageformen investieren, darunter Fonds und ETFs. Das Geld wird bei einem Anbieter deiner Wahl angelegt und vom Staat gefördert.

Anbieter können ab 2027 Banken, Lebensversicherer, Fondsgesellschaften, Depotanbieter und Neobroker sein. Daneben gibt es ein sogenanntes Standarddepot mit gesetzlichem Kostendeckel, das einfach handhabbar sein soll. Zusätzlich hat der Gesetzgeber die Möglichkeit geschaffen, ein Standarddepot bei einem öffentlichen Träger einzuführen.

Die steuerliche Logik bleibt ähnlich wie beim Riester-Modell: Deine Beiträge kannst du bis 1.800 € im Jahr zuzüglich der Zulagen als Sonderausgaben geltend machen. Das Finanzamt prüft dabei, ob Zulage oder Steuerersparnis für dich günstiger ist. Kapitalerträge im Depot werden in der Ansparphase nicht besteuert. Steuern fallen erst in der Auszahlungsphase an.

Wie hoch ist die staatliche Förderung?

Die Grundzulage richtet sich nach deinem Eigenbeitrag: Für die ersten 360 € gibt es 50 Cent je Euro, für jeden weiteren Euro bis 1.800 € noch 25 Cent. Zahlst du 1.800 € im Jahr ein, erhältst du die maximale Grundzulage von 540 €. Für jedes Kind kommt eine Kinderzulage hinzu: Jeder eingezahlte Euro wird bis zu 300 € pro Kind verdoppelt. Bei einem Kind erreichst du die volle Kinderzulage also mit 300 € Eigenbeitrag, bei zwei Kindern mit 600 €. Einzahlen kannst du bis zu 6.840 € pro Jahr, gefördert wird davon aber nur der Teil bis 1.800 €. Der Mindestbeitrag liegt bei 120 € pro Jahr bzw. 10 € pro Monat (Quelle: recht.bund.de).

Darfst du das Kapital aus dem Altersvorsorgedepot für den Hausbau nutzen?

Ja, grundsätzlich schon. Mit dem Altersvorsorgereformgesetz, das Bundestag und Bundesrat im Frühjahr 2026 beschlossen haben, wird die Eigenheimrente in das neue Fördersystem integriert. Gefördertes Kapital aus einem Altersvorsorgevertrag darfst du also auch künftig für den Kauf oder Bau einer selbst genutzten Immobilie, für die Tilgung eines Baukredits oder für einen energetischen oder barrierefreien Umbau einsetzen.

Der entscheidende Unterschied zum alten Riester-System: Bisher musste jeder Vertrag diese Entnahme ermöglichen. Ab 2027 entscheidet der Anbieter, ob er sie anbietet. Gerade bei reinen Wertpapierdepots ist das nicht selbstverständlich. Wenn Wohneigentum für dich ein Thema ist, prüfe diese Option also vor dem Abschluss.

Welche Voraussetzungen musst du für die Entnahme fürs Eigenheim erfüllen?

Ob du Kapital für deine Immobilie entnehmen darfst, regelt § 92a Einkommensteuergesetz. Diese Regeln gelten für bestehende Riester-Verträge und ab 2027 auch für neue Altersvorsorgeverträge, sofern der Anbieter die Entnahme vorsieht.

Anforderungen an die Immobilie

Die Wohnung oder das Haus muss mehrere Bedingungen erfüllen:

• Sie muss in einem Land der Europäischen Union oder des Europäischen Wirtschaftsraums liegen, für Grenzgänger also typischerweise in Deutschland.

• Du musst sie selbst bewohnen. Vermietete Objekte sind nicht förderfähig.

• Sie muss deine Hauptwohnung oder der Mittelpunkt deiner Lebensinteressen sein.

• Du musst wirtschaftliches Eigentum oder Miteigentum an der Immobilie haben.

• Als begünstigt gelten eine Wohnung in einem eigenen Haus, eine eigene Eigentumswohnung, eine Genossenschaftswohnung in einer eingetragenen Genossenschaft oder ein eigentumsähnliches bzw. lebenslanges Dauerwohnrecht (§ 92a Einkommensteuergesetz).

Anforderungen an den Vertrag und die Entnahme

Neben der Immobilie selbst gelten auch für den Vertrag und den Zeitpunkt der Entnahme klare Regeln:

• Du brauchst einen geförderten Altersvorsorgevertrag mit ausreichend Guthaben: entweder einen bestehenden Riester-Vertrag oder ab 2027 einen neuen Vertrag, der die Entnahme für Wohneigentum ausdrücklich vorsieht.

• Die Entnahme muss vor Beginn der Auszahlungsphase erfolgen.

• Das Geld muss unmittelbar für die Immobilie verwendet werden, also für Kauf, Bau, Entschuldung oder einen begünstigten Umbau.

• Für Entnahmen ab 2028 gilt: Du musst mindestens 3.000 € für die Immobilie aufwenden.

Welche staatlichen Förderwege fließen in deine Immobilienfinanzierung ein?

Beim Thema staatliche Förderung für Wohneigentum gibt es zwei Ebenen, die du kennen solltest.

Förderung beim Ansparen

Ob Riester-Altvertrag oder neues Altersvorsorgedepot: Während der Ansparphase erhältst du Zulagen und Steuervorteile. Das gilt unabhängig davon, ob du das Kapital später als Rente beziehst oder für dein Eigenheim einsetzt.

Förderung bei der Entnahme fürs Eigenheim

Entnimmst du das geförderte Kapital für eine selbst genutzte Immobilie, bleibt die Förderung erhalten. Im Gegenzug wird der Betrag auf einem Wohnförderkonto erfasst und im Ruhestand besteuert. Förderberechtigt sind unter anderem:

• Rentenversicherungspflichtige Arbeitnehmer

• Beamte, Richter und Soldaten

• Bezieher von Arbeitslosengeld oder Krankengeld

• Personen in Elternzeit

• Ehepartner von Förderberechtigten, wenn sie einen eigenen Vertrag abschließen

Neu ab 2027: Auch Selbstständige, die nicht in der gesetzlichen Rentenversicherung pflichtversichert sind, können die Förderung erhalten.

Welche steuerlichen Folgen hat die Finanzierung der Immobilie über das Depot?

Grundsätzlich gilt beim Altersvorsorgedepot dasselbe Prinzip wie bei Riester: Gefördert wird in der Ansparphase, besteuert wird im Ruhestand.

Entnimmst du Kapital für dein Eigenheim, wird der Betrag auf einem sogenannten Wohnförderkonto erfasst. Dieses Konto ist die Grundlage für die spätere Besteuerung: Im Ruhestand versteuerst du den erfassten Betrag nachgelagert, so als hättest du eine Rente erhalten.

Mit der Reform wird dieses System vereinfacht: Für Entnahmen ab dem 1. Januar 2028 entfällt die bisherige jährliche Erhöhung des Wohnförderkontos um 2 %, und die Besteuerung im Ruhestand verteilt sich auf fünf Jahre. Wer bereits vorher Kapital für seine Immobilie entnommen hat oder dies noch bis Ende 2027 tut, für den gelten weiterhin die bisherigen Regeln. (Quelle: recht.bund.de)

Wohn-Riester oder Altersvorsorgedepot: Welche Variante eignet sich besser für deinen Hausbau?

Beide Wege führen zum Eigenheim, unterscheiden sich aber in wichtigen Details.

Kriterium	Wohn-Riester (Altvertrag)	Altersvorsorgedepot
Nutzung für Eigenheim	Ja, ausdrücklich geregelt	Ja, wenn der Anbieter es im Vertrag vorsieht
Neuabschluss	Nur noch bis 31.12.2026	Ab 1. Januar 2027
Grundzulage	Bisherige Riester-Zulagen; neue Förderung nach unwiderruflicher Erklärung oder automatisch bei Abschluss eines neuen Vertrags ab 2027	Bis 540 € (bei 1.800 € Eigenbeitrag)
Anlageform	Klassische Riester-Produkte	Fonds, ETFs, Aktien
Garantien	Je nach Produkt	Keine Beitragsgarantie
Immobilie in der Schweiz	Nicht förderfähig (nicht EU/EWR)	Nicht förderfähig (nicht EU/EWR)

Beide Wege ermöglichen die Nutzung für eine selbst genutzte Immobilie. Der Unterschied liegt im Detail: Beim Riester-Altvertrag ist die Entnahme fester Vertragsbestandteil, beim neuen Altersvorsorgedepot hängt sie vom Anbieter ab. Hinzu kommt die Anlageform. Ein Depot ohne Garantie schwankt, und wenn du das Geld zu einem festen Kauftermin brauchst, kann ein ungünstiger Börsenzeitpunkt dein Eigenkapital schmälern.

Wie können Grenzgänger in der Schweiz das Altersvorsorgedepot für den Hausbau nutzen?

Für Grenzgänger in der Schweiz ist nicht die Immobilie die erste Hürde, sondern die Förderberechtigung. Unmittelbar förderberechtigt sind vor allem Pflichtversicherte der deutschen gesetzlichen Rentenversicherung. Wer ausschließlich in der Schweiz arbeitet, zahlt in die AHV ein und ist deshalb in der Regel nicht unmittelbar förderberechtigt. Die Sonderregel für ausländische Pflichtversicherte in § 10a Abs. 6 EStG greift nur in Altfällen vor 2010.

Ein möglicher Weg ist die mittelbare Förderung: Ist dein Ehepartner in Deutschland förderberechtigt und schließt ihr beide einen eigenen Vertrag ab, kannst auch du eine Zulage erhalten. Dafür zahlst du selbst mindestens 120 € im Jahr ein. Deine Grundzulage ist allerdings auf 175 € begrenzt und richtet sich nach den Beiträgen deines Ehepartners.

Bei der Immobilie gilt: Sie muss in der EU oder im EWR liegen und von dir als Hauptwohnung selbst genutzt werden. Ein Eigenheim in Deutschland kommt also in Frage, ein Haus in der Schweiz nicht. Wenn du überlegst, wie du als Grenzgänger eine Baufinanzierung realisieren kannst, lohnt sich ein genauerer Blick auf die spezifischen Regeln und Möglichkeiten für deine Situation.

Wie gehst du bei der Planung für deine Immobilie Schritt für Schritt vor?

Wenn du staatliche Förderung in deine Immobilienfinanzierung einbinden möchtest, brauchst du einen klaren Plan. Diese Reihenfolge hat sich bewährt:

• Förderberechtigung prüfen: Bist du unmittelbar förderberechtigt oder kommt für dich die mittelbare Förderung über deinen Ehepartner in Frage?

• Immobilie prüfen: Lage in der EU oder im EWR, Selbstnutzung als Hauptwohnung, wirtschaftliches Eigentum.

• Vertrag prüfen: Bei einem Riester-Altvertrag ist die Entnahme möglich. Bei einem neuen Altersvorsorgedepot klärst du vor dem Abschluss, ob der Anbieter die Entnahme für Wohneigentum anbietet.

• Timing planen: Die Entnahme muss vor Beginn der Auszahlungsphase liegen. Bei einem Depot solltest du zudem rechtzeitig vor dem Kauftermin umschichten, um Kursschwankungen abzufedern.

• Antrag stellen: Die Entnahme beantragst du bei der Zentralen Zulagenstelle für Altersvermögen (ZfA).

Für das Altersvorsorgedepot als Teil deiner langfristigen Finanzierungsstrategie gilt: Ab 2027 kannst du parallel einen Vertrag bespielen und so über Jahre Kapital aufbauen, das später für Sondertilgungen oder als Reserve dient.

Ist die Kombination aus Altersvorsorgedepot und Eigenheim für dich überhaupt sinnvoll?

Das kommt stark auf deine persönliche Situation an. Rechtlich kannst du das Depot ab 2027 für dein Eigenheim nutzen, wenn dein Vertrag es vorsieht. Ob das klug ist, ist eine andere Frage: Jeder entnommene Euro fehlt später in deiner Altersvorsorge, und die nachgelagerte Besteuerung bleibt bestehen. Wer erst in vielen Jahren kauft, profitiert eher vom langen Anlagehorizont. Wer kurzfristig Eigenkapital braucht, trägt das Kursrisiko.

Aber als Teil eines breiteren Vermögensaufbaus kann das Depot durchaus eine Rolle spielen. Du baust über Jahre Kapital auf, profitierst von der staatlichen Förderung und den Steuervorteilen in der Ansparphase, und kannst das angesparte Guthaben im Ruhestand flexibel nutzen. Wer außerdem eine Immobilie besitzt, hat damit gleichzeitig eine Sachwertanlage, die die Altersvorsorge ergänzt.

Ob und wie das in deiner konkreten Situation sinnvoll ist, hängt von vielen Faktoren ab: deinem Einkommen, deiner Steuerpflicht, deiner Förderberechtigung, dem geplanten Kaufzeitpunkt und deinen langfristigen Zielen. Jede Situation ist individuell, und pauschale Empfehlungen helfen hier nicht weiter. Einen guten Überblick, wie sich die steuerliche Absetzbarkeit des Altersvorsorgedepots für Grenzgänger auswirkt, findest du in unserem Ratgeber zu diesem Thema.

Fazit: Altersvorsorgedepot und Hausbau brauchen klare Planung

Das Altersvorsorgedepot ist ein vielversprechendes neues Instrument zur geförderten Altersvorsorge, das ab 2027 die Riester-Rente ablöst. Mit bis zu 540 € Grundzulage pro Jahr, steuerfreien Erträgen in der Ansparphase und der Möglichkeit, in Fonds und ETFs zu investieren, bietet es echte Vorteile für den langfristigen Vermögensaufbau.

Auch für dein Eigenheim kann das Depot eine Rolle spielen: Die Eigenheimrente wird ins neue System übernommen, die Entnahme für eine selbst genutzte Immobilie bleibt möglich. Entscheidend ist, dass dein Anbieter diese Option im Vertrag vorsieht, denn verpflichtend ist sie nicht mehr.

Für Grenzgänger in der Schweiz kommen noch zusätzliche Fragen dazu: Förderberechtigung, steuerliche Ansässigkeit, die Lage der Immobilie und das Doppelbesteuerungsabkommen machen eine individuelle Prüfung unumgänglich. Einen umfassenden Überblick, was das Altersvorsorgedepot für Grenzgänger bedeutet, findest du in unserem speziellen Ratgeber dazu.

Wenn du wissen möchtest, wie du Altersvorsorge und Immobilienplanung in deiner konkreten Situation als Grenzgänger optimal kombinierst, stehe ich dir gerne zur Seite. Buche dir jetzt einen kostenfreien und unverbindlichen Beratungstermin, und wir schauen gemeinsam, welcher Weg für dich der richtige ist.

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