Mietpreise in KOnstanz: Wie hoch sind die Mieten für Grenzgänger in 2025?

Konstanz gehört zu den Städten, in denen Mieten seit Jahren steigen.

Die Lage direkt an der Schweizer Grenze, die Nähe zur Universität und die hohe Lebensqualität machen die Stadt besonders gefragt – sowohl bei Studierenden als auch bei Berufspendlern und Grenzgängern. Wer hier eine Wohnung sucht, merkt schnell: Das Angebot ist knapp, die Nachfrage hoch.

In dieser Übersicht zeige ich, wie sich die Mietpreise in Konstanz aktuell entwickeln, was übliche Quadratmeterpreise sind und welche Unterschiede es je nach Lage, Wohnungsgröße und Ausstattung gibt.

Wie hoch sind die Mieten in Konstanz?

Die Mieten in Konstanz bewegen sich 2025 auf einem der höchsten Niveaus im Südwesten.

Der qualifizierte Mietspiegel für Konstanz, Allensbach und Reichenau gibt je nach Baujahr und Wohnungsgröße eine Nettokaltmiete zwischen 14,20 und 16,14 Euro pro Quadratmeter an. Diese Werte beziehen sich auf Bestandsmieten. Wer heute neu mietet, liegt meist darüber.

Private Marktportale wie Immoportal oder ImmoReport zeigen Durchschnittswerte zwischen 16,07 und 16,11 Euro pro Quadratmeter, bei Engel & Völkers liegt der Schnitt sogar bei 17,12 Euro für Wohnungen und 17,08 Euro für Häuser. Einzelangebote reichen je nach Lage und Ausstattung von 7,75 bis 32,12 Euro pro Quadratmeter, wobei die meisten Wohnungen deutlich über 14 Euro liegen.

Besonders teuer sind Neubauten ab Baujahr 2015 – hier sind 18,26 bis 21,51 Euro keine Seltenheit. Altbauwohnungen liegen im Bereich zwischen 13,46 und 15,42 Euro. Für Einfamilienhäuser liegt der Durchschnitt bei 16,20 Euro, mit Spitzenwerten bis knapp 18,60 Euro bei größeren Objekten.

Wer in Konstanz eine 70-Quadratmeter-Wohnung sucht, muss also je nach Lage mit 1.200 bis 1.500 Euro kalt rechnen. Die Preisstruktur ist stark differenziert. Neubauprojekte in zentraler Lage treiben den Schnitt nach oben, während sich in den äußeren Stadtteilen die Mieten auf hohem Niveau stabilisieren.

Der Markt bleibt angespannt, und wer eine faire Miete sucht, sollte nicht zu lange zögern.

Wie haben sich die Mietpreise in Konstanz entwickelt?

Seit 2015 sind die Mieten in Konstanz deutlich gestiegen.

Damals lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 11,34 Euro. 2020 waren es schon 14,20 Euro, 2023 dann 15,49 Euro. Im Jahr 2025 liegt der Mittelwert je nach Quelle zwischen 16,66 und 17,37 Euro, was einem Anstieg von fast 50 Prozent in zehn Jahren entspricht. Damit liegt Konstanz über dem Landesdurchschnitt in Baden-Württemberg, wo der Anstieg im gleichen Zeitraum bei rund 38 Prozent lag.

Jahr	Ø Mietpreis (€/m²)	Veränderung zum Vorjahr	Kumulative Steigerung
2015	11,34	—	Basiswert
2020	14,20	+25,2 %
2022	14,35	+1,1 %	+26,5 %
2023	15,49	+7,9 %	+36,6 %
2025	16,66–17,37	+2,3–5,8 %	+46,8–53,1 %

Die Spanne ist abhängig davon, ob Bestands- oder Neuvermietungen betrachtet werden.

Der qualifizierte Mietspiegel basiert auf bestehenden Verträgen und liegt mit 14,20 bis 16,14 Euro etwas unter den Werten, die Immobilienportale für neue Mietangebote erfassen. Bei ImmoScout24 liegt der Durchschnitt derzeit bei 14,26 Euro, während Engel & Völkers für Wohnungen 17,12 Euro angibt. In Premiumlagen, etwa am Seeufer oder in Paradies, gehen die Mieten bis 21 Euro pro Quadratmeter.

Je nach Stadtteil fällt die Entwicklung unterschiedlich aus. In Paradies lag der Anstieg seit 2022 bei 57 Prozent, in der Altstadt bei über 21 Prozent. Außenlagen wie Litzelstetten zeigen mit knapp 4,5 Prozent ein langsameres Wachstum.

Stadtteil	Ø Mietpreis (€/m²)	Veränderung seit 2022
Paradies	21,00	+57,0 %
Altstadt	17,11	+21,8 %
Petershausen-West	16,49	+14,6 %
Litzelstetten	13,60	+4,4 %

Der Trend zeigt klar nach oben – getrieben durch knappen Wohnraum, hohe Nachfrage von Grenzgängern und steigende Baukosten. Auch wenn Konstanz nicht auf dem Preisniveau von Zürich oder Basel liegt, sorgt die Grenznähe weiterhin für anhaltenden Druck auf den Mietmarkt. Wer neu sucht, muss mit deutlich höheren Einstiegspreisen rechnen als noch vor wenigen Jahren.

Stadt	Ø Mietpreis (€/m²)	Entwicklung 2024–2025
Konstanz	16,66–17,37	+2,3 %
Freiburg	19,20	+3,1 %
Singen	11,45	+1,9 %
Kreuzlingen (CH)	27,50	+1,8 %

Prognose: Wie werden sich die Mietpreise in Konstanz entwickeln?

Die Mieten in Konstanz werden auch in den kommenden Jahren weiter steigen, wenn auch mit unterschiedlichen Geschwindigkeiten je nach Lage und Segment. Die Ausgangslage 2025 liegt – je nach Quelle – bei 16,66 bis 17,37 Euro pro Quadratmeter, mit deutlichen Ausschlägen in Neubauten und Premiumlagen. In Stadtteilen wie Paradies oder in Ufernähe werden bereits heute über 21 Euro erreicht.

Ein Ende der Entwicklung ist nicht in Sicht.

Der Wohnraumbedarf wächst weiter, während das Angebot nur langsam hinterherkommt.

Die Flächenreserven in Konstanz sind begrenzt, neue Projekte wie das „Quartier am Zoll“ schaffen zwar zusätzlichen Wohnraum, bewegen sich preislich aber im oberen Bereich. Gleichzeitig wächst die Zahl der Einpersonenhaushalte, was die Nachfrage zusätzlich erhöht. Auch der Anteil an Grenzgängern, die höhere Mieten akzeptieren, bleibt ein stabiler Preistreiber.

Szenario	Entwicklung p.a.	Prognose 2030 (€/m²)	Prognose 2035 (€/m²)	Annahmen
Basisszenario	+2,5–3,5 %	19,20–21,50	21,90–24,80	stabile Nachfrage, moderate Zinspolitik
High-Demand	+4–5 %	21,50–23,50	24,00–27,00	starker Zuzug, Engpass bei Neubauten
Regulatorisch	max. +3 %	18,90–20,30	20,90–22,80	Mietpreisbremse, Investitionsrückgang

Vergleich mit anderen Städten (Prognose 2030)

Stadt	Ø Miete 2025 (€/m²)	Prognose 2030 (€/m²)	Triebkräfte
Konstanz	16,66	19,20–21,50	Grenznähe, Flächenknappheit
Freiburg	19,20	22,50–24,00	Hochschulstadt, starke Inlandsnachfrage
Singen	11,45	13,00–13,80	Suburbanisierung, regionale Industrie
Kreuzlingen (CH)	27,50	30,00–32,00	Schweizer Markt, stabile Löhne

Konstanz bleibt einer der dynamischsten Mietmärkte im süddeutschen Raum. Die Kombination aus knappen Bauflächen, wachsender Nachfrage und vergleichsweise hohen Einstiegsmieten führt dazu, dass selbst moderate Szenarien jährliche Steigerungen um zwei bis drei Prozent erwarten. In besonders gefragten Lagen oder bei ausbleibenden Neubauinvestitionen können die Mieten bis 2035 deutlich über 25 Euro pro Quadratmeter steigen

Kaufpreise für Wohnungen und Immobilien in Konstanz

Die Immobilienpreise in Konstanz bewegen sich 2025 auf hohem Niveau, zeigen aber im Bestand erste Anzeichen von Stabilisierung oder leichter Korrektur. Eigentumswohnungen kosten je nach Lage und Ausstattung aktuell zwischen 5.279 und 6.596 Euro pro Quadratmeter.

Bei Häusern liegt die Spanne noch breiter – von 4.491 bis 7.138 Euro, abhängig von Baujahr, Lage und Zustand.

Besonders hochpreisig sind Neubauten in Premiumlagen wie Allmannsdorf oder Paradies, wo bei Einfamilienhäusern Preise bis zu 7.511 Euro pro Quadratmeter erzielt werden. In Altbauten vor 1969 liegen die Werte teils noch deutlich unter 4.000 Euro, wobei energetische Sanierungen nach aktuellen Vorgaben mit 11 bis 15 Prozent Wertsteigerung einhergehen können.

Kaufpreisentwicklung in Konstanz (Wohnungen und Häuser)

Jahr	Ø Wohnungspreis (€/m²)	Ø Hauspreis (€/m²)	Veränderung seit 2017
2017	4.400	5.168	—
2021	6.262	7.256	+42,3 % / +40,4 %
2023	5.579	6.502	leichte Korrektur
2025	5.646–6.596	4.491–7.138	+28,3 % / +38,1 %

Die Differenzierung nach Immobilientyp zeigt, dass nicht alle Segmente gleich stark betroffen sind. Während Lofts zuletzt leicht zugelegt haben, sind besonders Erdgeschosswohnungen und Penthouses unter Druck geraten.

Preisniveau nach Wohnungsart (2025)

Typ	Ø Preis (€/m²)	Veränderung 2024–2025
Penthouse	4.590	–4,64 %
Loft	4.463	+1,85 %
Dachgeschoss	3.715	–0,65 %
Erdgeschosswohnung	3.815	–6,21 %

Neben Lage und Baujahr ist auch die energetische Qualität entscheidend. Altbauten mit hohem Sanierungsbedarf verlieren an Wert, sofern keine Modernisierung erfolgt. Denkmalgeschützte Objekte, etwa in Wollmatingen, sind mit unter 3.000 Euro pro Quadratmeter zwar formal günstiger, bringen aber hohen Investitionsbedarf mit sich.

Im regionalen Vergleich liegt Konstanz über Singen, aber knapp unter Freiburg. Gegenüber Kreuzlingen auf Schweizer Seite ist der Preisvorteil deutlich – dort kosten vergleichbare Wohnungen rund 11.200 Euro, Häuser bis zu 14.500 Euro pro Quadratmeter.

Vergleich mit regionalen Märkten

Standort	Ø Wohnungspreis (€/m²)	Ø Hauspreis (€/m²)
Konstanz	5.646–6.596	4.491–7.138
Freiburg	6.200	7.500
Singen	3.800	4.200
Kreuzlingen (CH)	11.200	14.500

Der Immobilienmarkt in Konstanz bleibt auch 2025 angespannt. Wer kauft, zahlt einen deutlichen Standortaufschlag – profitiert dafür aber von stabiler Nachfrage, attraktiver Lage und hoher Wertstabilität. In Bestandsimmobilien lohnt sich der genaue Blick auf Sanierungsbedarf und mögliche Fördermittel.

In Neubauprojekten wird es kaum günstiger, hier dominieren hochpreisige Angebote

Fazit: Was bedeuten die Mietpreise in Konstanz für Grenzgänger?

Für Grenzgänger bleibt Konstanz auch 2025 ein attraktiver, aber anspruchsvoller Wohnstandort.

Die Nähe zur Schweiz, die gute Lebensqualität und die Infrastruktur sprechen dafür – die Mietpreise sprechen dagegen. Wer heute neu in Konstanz mietet, muss mit durchschnittlich 16 bis 17 Euro pro Quadratmeter rechnen. In zentralen oder seennahen Lagen ist deutlich mehr üblich. Wohnungen ab 1.200 Euro kalt sind keine Ausnahme mehr, sondern Normalität.

Ich sehe in der Beratung regelmäßig, dass viele den Wohnkostenanteil zu knapp kalkulieren. Der Schweizer Lohn gleicht einiges aus, aber nur, wenn der Mietpreis im Verhältnis bleibt. Wer allein wohnt oder eine größere Wohnung sucht, landet schnell bei einer monatlichen Belastung, die das ursprüngliche Sparziel relativiert.

Wer aus dem Umfeld pendelt – etwa aus Singen, Radolfzell oder kleineren Orten im Hegau – zahlt deutlich weniger und hat in vielen Fällen nur 20 bis 30 Minuten mehr Arbeitsweg. Für manche lohnt sich dieser Tausch. Für andere zählt die Lage. In jedem Fall ist es wichtig, die aktuellen Mietpreise realistisch einzuschätzen und beim Wohnungsangebot schnell zu reagieren.